Temoignage vente anticipée dans le cadre de Robien

Nous étudions la possibilité de revendre notre appartement avant les 9 ans imposés par la loi.
Nous recherchons vos témoignages et vos infos relatives à la perte des avantages fiscaux, paiement ou récupération du différentiel de TVA (en cas de plus ou moins-value avant les 5 premières années pour un achat sur plans), solutions pour le remboursement du prêt immobilier si vente à un prix inférieur au prix d'acquisition.

Bonjour

pour commencer c'est la pire décision que vous puissiez prendre, sauf bien entendu en cas de force majeure (perte d'emploi, décé, invalidité).

Lorsque vous acheter en de robien, vous créez un déficit foncier qui permet l'économie fiscale. Si vous revendez votre bien avant les 9+3ans (je recherche l'article de loi pour les 3 ans) ce déficit sera réintégré dans l'année fiscale en cours, et vous devrez rembourser sur cette même année la totalité des économies realisée, sauf en cas de force majeure (perte d'emploi, décé, invalidité).

Vous aurez à rembourser la totalité du pret en cours sur le prix de vente ! si votre crédit le prévoit vous aurez des pénalités de remboursement par anticipation à verser à la banque en plus (environ 3% du capital restant du), des frais éventuels de radiation d'hypothèque si la banque en a pris sur la maison. Parlez en avec votre inspecteur des impots.

Attention votre appartement ayant moins de 5 ans vous ètes "en TVA"; c'est a dire que le prix de vente sera TTC; vous encaisserez le prix hors taxes et vous verserez à l'état la TVA sur le prix. Soit un reversement de pres de 20% du prix de revente, qu'il y ai une plus value ou non. Pour ce point parlez en à un notaire.

Dernier point qui fâche, le crédit à la banque, la majorité des crédits dispose d'une clause de pénalité pour remboursement anticipé, qui est généralement de 3%. En plus selon la garantie financière (hypothèque ou ganrantie banque) soucrite, je pens qu'il doit y avoir encore quelque clause particulière dans le cas d'une revente ne soldant pas le montant du crédit. Là seul votre banque pourra vous renseigner, car c'est certainement négociable.

Donc non seulement vous allez subir la surcoute à l'achat, la décote due à la conjoncture, mais également les -20%, soit au minimum une revente à -50% du prix d'achat.

Henrique

Bonsoir, je me suis moi aussi renseignée pour revendre mon appartement qui est sous la loi DE ROBIEN. Vous devriez consulter votre notaire, votre banque et le service des impots, vous aurez toutes les informations en cas de vente anticipé. Henrique oublie de dire que vous devrez reverser 27 % du montant de la plus value + la TVA est imputé sur cette plus value.
En ce qui me concerne, je n'ai pas de pénalité de ma banque en cas de remboursement anticipé, mais là aussi tout dépend du contrat que vous avez signé?
il est évident qu'il serait plus sage de tenir 9 ans, mais à quel prix ?
Moi aussi, j"'ai acheté cet appartement pour me créer un petit pécule pour la retraite, mais je ne pensais pas avoir autant de soucis. j'en ai vraiment assez de PIERA et LASIT et je crains que les ennuis ne font que commencer !!! Je reste à votre disposition pour en discuter davantage .Cordialement MOUNETTE

Je me permets d effectuer ce rectificatif suite a des interrogations de personnes qui songent a revendre leur DE ROBIEN ( et non pas un ZRR ou autre truc acheté hors taxe).
La TVA ne se paye evidemment qu UNE SEULE FOIS comme tout autre bien immobilier ou de consommation lors du premier achat en VEFA. C est au promoteur (ou vendeur) a reverser la TVA au tresor public.
En cas de PREMIERE revente en FNR (avant 5 ans), vous revendez le bien suivant un prix net vendeur TTC et le notaire remplit la declaration de TVA immobiliere sur mutation d immeuble ou il fait apparaitre le prix hors taxe et la tva a 19.6%. Il indique ensuite dans les frais deductibles imputables a la vente la TVA originelle comme il le ferait pour une plus value de TVA, et cela crée alors une plus value de TVA negative (pour une vente a perte bien sur). Vous envoyez une lettre expliquant vos raisons de revente et cet imprimé au service de fisclite immobiliere du lieu ou depend l appart de Robien, et les services de fisclite immobiliere vous rembourseront la TVA de moins value. C est un cas concret qui s est passé pour moi et pour d autres personnes dont j ai eu le temoignage.
Grosso modo, vous remboursez sans penalites ce que vous avez economisé comme impots a condition bien sur de les prevenir rapidement de la vente de l immeuble et de l arret du dispositif.
L article dont vous parlez est l article 31 du CGI, je conseille aux personnes dans ce cas de se rapprocher d uncontroleur fiscla des le mois de fevrier apres la vente, le calcul est assez coton...
Dernier point, vous paierez aussi la CSG et CRDS sur le benefice foncier créé par la réintégration fiscale sur l année en cours, mais au final vous remboursez ce que vous avez economisé a peu pres.
Chacun fait ce qu il veut, mais evitez svp de dire que les gens vont devoir reverser 20000 ou 25000 euros en plus de TVA lors de la revente quand c est faux.
Merci

merci pour votre information j'ai corrigé mon post, le reste étant valable, enfin il me semble

Henrique, pour faciliter la recherche pour les 9 ans + 3: on m'a dit qu'il fallait avoir cessé de défiscaliser trois ans avant la revente.
Je n'ai pas plus cherché pour l'instant.

J'attends de savoir si ma locataire non payante (L'Alpha MONTEVRAIN) a été jugée expulsable lors de l'audience du 13/10 dernier et A VENDRE !
Je n'ai d'ailleurs pas prévu de déclarer de déficit foncier pour 2009...

pour tout vous dire, depuis que Piera est en procédure de sauvegarde et qu'il n'y a grosso modo plus rien à faire, je ne suis plus les affaires car pour moi tout est en attente du jugement du tribunal de commerce. Et tant que le jugement n'est pas rendu, il est préférable de laisser les choses telles qu'elles sont, enfin c'est mon point de vu.

Yann a écrit:Henrique, pour faciliter la recherche pour les 9 ans + 3: on m'a dit qu'il fallait avoir cessé de défiscaliser trois ans avant la revente.
Je n'ai pas plus cherché pour l'instant.

J'attends de savoir si ma locataire non payante (L'Alpha MONTEVRAIN) a été jugée expulsable lors de l'audience du 13/10 dernier et A VENDRE !
Je n'ai d'ailleurs pas prévu de déclarer de déficit foncier pour 2009...

J'ai posé la question à mon centrre des Impôts :
En application de l’article 156-I-3° du code général des impôts, lorsqu’un contribuable, propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.


Conformément aux dispositions de l’article 156-I-3° aucune remise en cause de l’imputation du déficit sur le revenu global n’est effectuée dans les cinq cas suivants :
- le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité ( 2ème et 3ème catégories prévues à l’article L.341-4 du code de la sécurité sociale)
- le contribuable ou l’un des époux soumis à une imposition commune est licencié (pour des raisons indépendantes de leur volonté et sont inscrites comme demandeurs d’emploi)
- le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune décède.
- l’immeuble productif du déficit fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique.
- La société civile de placement immobilier ( SCPI) fait l’objet d’un fusion autorisés par la loi du 31/12/1970.
Enfin, lorsqu’il est constaté que l’engagement de location ou de conservation des parts n’a pas été respecté, et sauf possibilité d’application de l’une des cinq exceptions visées page 1, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remis en cause dans les conditions suivantes :
- le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location ou de la cession des parts sociales, sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global .
Cette remise en cause peut-être effectuée jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du non-respect de l’affectation de l’immeuble ou de la conservation des titres. Les pénalités sont déterminées dans les conditions de droit commun.


Le dispositif BESSON vous engage à donner le logement en location pendant une durée de 9 ans .Ce délai est calculé de date à date à partir de la prise d'effet du bail initial.
Si vous vendez au cours de la 10éme année de location( exemple vente en 2010) vous gardez le bénéfice de l'amortissement , cependant, le déficit foncier généré les trois années précédentes ( 2007-2008 et 2009) qui était venu en déduction de votre revenu global correspondant est annulé ( votre revenu global pour chacune de ces trois années sera alors majoré du montant du déficit foncier ). De même pour les revenus fonciers déclarés au cours de cette 10ème année avec vente , vous ne pourrez pas faire état d'un déficit foncier imputable sur votre revenu global 2010.

Je n'ai bien entendu toujours aucune nouvelle de mon studio...La locataire est toujours là (elle ne paye toujours pas...) et l'assurance fait toujours le mort...ça fera juste deux ans sans loyer en juillet !