Etude comparative Programe Piera / Evolution de la population

Cher Forumeurs, cher Forumeuses

Je vous livre ici un post comparatif entre la densité de population, son évolution et l'implantation des programmes Piera



Ci dessus la cartographie officielle de l'INSEE pour les données de 1999 à 2006, représentant le % d'évolution de la population incluant les entrants et les sortants par département.




Ci dessus la cartographie officielle de l'INSEE pour les données de 1999 à 2006, représentant densité de la population par département.

Une faible population ou une population moyenne, avec un % de croissance moyen, a pour résultat un nombre de nouveaux habitants finalement peut élevé.



Si l'on considère les 3 cartes, on peut facilement identifié qu'il était impossible pour un professionnel de l'immobilier de construire autant de programme, dans des zones à densité moyenne avec une évolution moyenne, sans déstabilisé le marché.

Et là je n'est les données que d'un seul promoteur !!!

A vos bon commentaires
Henrique

Bonjour Monsieur,
je suis économiste de profession et réponds à ce titre: ce que vous décrivez est exact, mais il vous manque des données sur l'état du marché locatif dans toutes ces zones et il est fort opaque. Je m'explique: Caussade 82 où je vis est maintenant dans la 2ème couronne toulousaine; chassés de la métropole ou par choix comme moi de nombreuses personnes s'installent ici pour travailler ailleurs. Il est clair que le raisonnement économique du promoteur est d'abord de calculer une marge donc des coûts: et le foncier dans ces zones est moins cher que dans les grandes agglomérations où la situation est tendue... Je pense que le marché qui sera vraiment déstabilisé c'est celui de la transaction quand tous les propriétaires voudront revendre en même temps... Pour avoir travaillé dans l'immobilier, il n'y a que des marchés locaux.

je ne suis pas Nostradamus, mais je peux prédire une première vague de vente pour 2013, fin des premiers Robien, une vrai inondation et ca ne sera qu'un début, à partir de 2014, pour prendre l'exemple le plus optimiste des 80/20, pres de 1300 logements locatif fiscaux vont être mis en vente dans une agglomération sinistrée telle qu'Angoulême (1600 Robien entre 2004 & 2008). Là ca sera un raz de marré!

Il ne faut pas jeter la pierre uniquement aux entrepreneur de petite vertu, mais nos politiques sont bien responsable. Comment un maire pourrait refuser 1600 taxes d'habitation ?

Si l'on va plus loin, le calcul moyen terme (10ans) de nos politiques est plutôt intelligent, équilibrer leurs comptes grace aux nouveaux revenus foncier. Promouvoir le dynamisme de la commune, et investir dans les infrastructures.

Tout ca sur le dos de gens mal informé voir pour beaucoup désinformés.

Là ou le doute est permis, c'est sur la facilité avec laquel ces élus ont octroyé des permis de construire pour des résidences a majorité locative alors que c'est contraire à la loi.

De là à supposer des méthodes douteuses il vous appartient d'en apprécier la possibilité.

Les prochaines années vont être du pain béni pour les investisseur (vautour) qui pourrons acheter des portions de résidence conséquente à moindre frais.

Un dernier exemple pour illustrer. Un bien robien acheté 130ke revendu en 2010, 75ke sera probablement vendable aux alentour de 50ke au plus à partir de 2014. Pourquoi ? Parce que sur une résidence Robien, 40 lots en vente en même temps avec des biens achetés entre 250 & 90 ke seront a vendre en même temps! Imaginez vous investisseur, vous pourrez avoir 2 apparts pour le prix de deux =). Par contre il faut savoir monter le tout financièrement pour limiter les impôts et permettre le financement d'un logement par les revenus foncier d'un autre etc etc ....

Je ne suis pas avocats (qui sont les seuls à avoir le droit à l'appellation "conseiller en patrimoine") mais je suis certain que ceux qui pratiquent ce genre d’acrobaties financières en connaissent de très bon.

Henrique

A oui, un conseil, ne vendez pas au bout des 9 ans, vous pouvez continuer à bénéficier de réduction d'impôt au delà de cette période dans des conditions similaire pour les robiens par période d'engagement de 3 ans.

bonjour,
je me suis livrée à quelques investigations sur le site de l'INSEE et j'ai trouvé quelques éléments pour ma commune, Caussade, 82 où je n'ai pas pris en compte les résidences secondaires:
1999 2008
Nb Logemnts pcipal 3055 3616
Logts vacants princ 361 531
% vacants 11,82% 14,68%
Evol logts principal % 18,36%
Evol logts principal # 561
Nb logts locatifs 1090 1404
Evol en # 314
Evol en % 28,81%
#Ménages 2555 2994
Evol ménages 17,18%
qui enseigne que :
le % de logements vacants total reste pratiquement stable; on voit que le nombre de ménages à augmenté, mais effectivement moins que le nombre de logements locatifs, donc une demande à répondu en partie à l'augmentation de l'offre; La question derrière est celle des prix de ce marché: est ce que le % de logements vacants baisserait significativement si les prix des loyers baissaient ? c'est là qu'interviennent les contraintes des investisseurs type Scellier ou de Robien et surtout les pratiques des agences qui sont leurs mandants, doublée de la grande méconnaissance par les propriétaires des réalités du marché local. Je n'ai pas de chiffres sur l'évolution des loyers au m2 dans cette zone.

Sur les permis de construire:
- la plupart des communes sont dotées de documents d'urbanisme. A partir du moment où elles les respectent tout va bien; après tout ce sont des choix démocratiques.
- les ressources: pour moi, elles misent plutôt sur la taxe foncière que d'habitation; dans ma commune, le % de gens qui la payent n'atteindrait pas 50%. Et elles misent aussi sur la dotation de fonctionnement allouée par l'Etat et basée sur le nombre d'habitants et qui pourrrait bien être revue à la baisse...
- de mauvaises langues pourraient faire observer que les terrains rendus constructibles et vendus un bon prix appartenaient souvent aux notables locaux lesquels sont plutôt bien représentés dans les conseils municipaux...

Nous sommes bien d'accord le problème est politico-financier!

L'avenir nous dira si la baisse des tarifs des loyers ou des logements pour les propriétaires occupants ont un effet sur le taux d'occupation.

Pour les contraintes des investissements locatifs, elle est a la fois sur la durée mais surtout sur le montant au mettre carré. Les promoteurs ont toujours aligné les tarifs sur le haut de la fourchette. Libre a chacun de baisser, il n'y a pas de limite à cela que la cohérence du marché.

Personnellement c'est avec une mise au niveau du marché que mon logement à trouvé un locataire. Depuis le 1er jour. Soit une baisse d'environ 30%