Prochaine AG de syndic de LaSit

par admin Jeu 6 Nov - 15:55

Bonjour

Comme vous le savez, LaSit est aujourd'hui gestionnaire et Syndic de notre résidence de Paris à Angouleme.

~~Sauf erreur de ma part, la prochaine AG dont j'ai demandé la date sera l'AG anniversaire, et celle ci devrait avoir pour objet la reconduite du mandat de Syndic.~~

A cette occasion, je souhaites ne pas renouveller le mandat à LaSit et confié le Syndic au cabinet Cabinet-darpeix, qui gère deja des résidence "de robien" dont tous les copro sont en IDF.

J'aimerais pour cela, vous sollicité pour me faire parvenir votre "mandat" afin de vous représenter, ou faire représenter, à cette AG.

Vous l'aurez compris; le but principal de cette manoeuvre étant d'évincer la mauvaise notorié de LaSit de notre copro et d'en assurer sa revalorisation ainsi que son bon entretient.

Cette action étant complétement discociable de la "gestion" telle que défini par nos contrat, contrat qui précise que les garanties ne sont valable que si la gestion du bien (mise en location, suivi locataire et suivi investisseur), non pas de la résidence, différente du syndic, est confiée à LaSit Gestion Locative.

Afin de vous rassurer vous pourrez retrouver ici la répartition des activités du Groupe LaSit :
http://www.la-siti.com/groupe.php

Vous pouvez me contacter par la messagerie de ce forum pour me faire part de votre accord, je vous communiquerais alors le modele et mes coordonnées postales.

Afin de facilité les echange de courrier physique, je m'engage à remboursser les frais postaux à hauteur d'un timbre de la poste par copro, à réception du mandat, sur simple demande, via paiement Paypal.

Faites passer le message aux autre copro avec qui vous etes en contact.

Je compte sur vous

Henrique

par larnaqué Ven 7 Nov - 14:53

Quelques dates :
les AG passées : 26/09/2005 (la 1ère) mandat de syndic à la SIT pour 2 ans.
22/03/2007 puis 1/06/2007 sur 2ème convoccation
30/04/2008 puis 11/07/2008 sur 2ème convocation, puis29/08/2008 de nouveau sur 2ème convoc
L'AG du 11/06/2008 a reconduit la SIT comme syndic pour une durée de 30 mois jusqu'à l"AG 2009

par larnaqué Ven 7 Nov - 15:02

.........."J'aimerais pour cela, vous sollicité pour me faire parvenir votre "mandat" afin de vous représenter à cette AG."........

à prendre en compte :
Article 6 de la loi n° 85-1470 du 31 Décembre 1985
Tout coproprétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit membre ou non du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote.. Un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et celle de ses mandants n'excèdent pas 5% des voix du syndicat

par admin Ven 7 Nov - 15:17

Merci je cherché ces dates, car je n'ai plus les docs en ma possession, je modifi le titre du sujet en conséquence.

je suis informé de l'article 6 de la loi 85-1470, le fait est que d'autre copropriétaires avec qui je suis en contact sont volontaire pour recevoir les dis mandat, pour des raisons de gestion je centraliserais ces mandat comme écrit dans mon message ci dessus.

Les choses étant ce qu'elle sont, puisque la Sit à été reconduit de facon unanime à défaut de votant, je demanderais la mise à l'ordre du jour de la prochaine AG, "révocation du syndic actuel pour non execution du mandat".

Comme pour les autres AG si personnes ne se manifeste contre lors de la 2eme convocation, les présents pourrons prendre la décision seul.

Lanarqué, si vous etes contre un changement de syndic, pouvez vous détails vos motivations ici ?

Merci
Henrique

par larnaqué Ven 7 Nov - 16:07

Je ne suis pas contre, je l'ai même évoqué moi-même dans des messages précédents. Je veux simplement ne pas me retrouver de nouveau avec une grande société de syndic nationale voir internationale qui localement est incapable de venir voir si l'immeuble ne se dégrade pas par exemple ou si l'ascenseur est en panne. Je pense que dans le cas d'un syndic une petite structure peut être plus efficace en entrainant moins de frais. Mais si vous connaissez bien le syndic que vous proposez, pourquoi pas . Perso je n'en connais pas à proposer.

par admin Ven 7 Nov - 16:25

je vous envoi le contrat de syndic par email que le Cabinet Darpeix m'as communiqué.

Il va normalement voir la résidence la semaine prochaine. par contre pour ce qui est des frais ca sera à voir, c'est justement ce que je veux vérifier sur le contrat LaSit.

Je ne le connais pas bien ce syndic mais j'en propose un de la région, quand j'aurais comparé les contrats on vera....

Merci en tout cas
Henrique

par nrichard Mer 19 Nov - 0:56

Oui le changement doit se faire pour un syndic "local".
quelqu'un qui connait le secteur et les acteurs locaux. qqun qui est respecter sur le marché local.
bon courage.

par admin Mer 19 Nov - 11:48

J'ai 3 contacts locaux dont celui du clos des Acacias

J'ai fait parvenir par LRAR l'ajout du sujet de révocation et de désignation d'un nouveau Syndic.

Je réalise en ce moment une investigation pour nous donner des éléments légaux solide et non discutable pour révoquer LaSit Syndic en tout sécurité.

Une fois cette derniere etape réalisée je ferais l'étude comparative des 3 contrats

par bastiancontrari04 Mer 19 Nov - 15:51

Henrique a écrit:J'ai 3 contacts locaux dont celui du clos des Acacias

J'ai fait parvenir par LRAR l'ajout du sujet de révocation et de désignation d'un nouveau Syndic.

Je réalise en ce moment une investigation pour nous donner des éléments légaux solide et non discutable pour révoquer LaSit Syndic en tout sécurité.

Une fois cette derniere etape réalisée je ferais l'étude comparative des 3 contrats

Avant de déclencher les hostilités pour révoquer le syndic en place, il est indispensable de sonder les copropriétaires pour s'assurer que la majorité d'entre eux souhaite se débarrasser du syndic, et, sutout assurez-vous de lui trouver un successeur.

La révocation doit être décidée à l'AG à la majorité absolue de l'article 25 (avec possibilité d'un second vote à la majorité de l'article 24).

Le conseil syndical doit donc le mettre en demeure de convoquer l'AG avec cette question à l'ordre du jour. Si le syndic n'obéit pas, le président du CS peut procéder à la convocation de l'AG.

La convocation devra alors préciser dans l'ordre les questions suivantes : la révocation du syndic en fonction, la nomination d'un nouveau syndic et l'approbation de son contrat (contrat qui doit être joint à la convocation). N'oubliez pas de faire un vote séparé pour chaque question et surtout de faire rédiger le PV par un copropriétaire désigné comme secrétaire de séance et de récupérer la feuille de présence.

Dernière précision, il faut que ces trois questions inscrites à l'ordre du jour de l'AG parviennent au syndic avant qu'il ne vous envoie les convocations à l'AG ; par exemple, si l'AG est prévue le 25, les convocations doivent vous être parvenues au moins trois semaines plus tôt c'est à dire le 4 et vos questions doivent être parvenues au syndic bien avant le 3 pour qu'il ait eu le temps de compléter son ordre du jour d'AG.

Si les convocations sont déjà parties et reçues par les copropriétaires, vous devrez attendre une prochaine AG avec tous les frais qui s'y affèrent.

Bonne chance.

par admin Mer 19 Nov - 15:58

Merci pour votre réponse mais il y a déja 2 posts qui traite le sujet de la révocation du syndic.

De plus tout copro a le droit de demander l'ajout d'un sujet à l'AG il n'est pas obligatoire de passer par le CS.

Le sondage auprès des copro est déjà fait, et ceux qui y ont répondu sont favorable.

Je ne veux pas déclanger d'AG extraordinaire car les frais de celle ci d'apres notre contrat de Syndic seront à la charge du demendeur, là encore pas obligatoirement le President du CS.

J'ai fait justement la déclaration des hostilités AVANT l'envoi des convocations pour être certains que ces points seront à l'ODJ.

Maintenant je fait une étude comparative pour les 3 Syndic locaux et je proposerais cette étude ainsi que les contrats aux Copro ayant répondu à l'appel de changement de Syndic.

par bastiancontrari04 Mer 19 Nov - 16:41

Henrique a écrit:Merci pour votre réponse mais il y a déja 2 posts qui traite le sujet de la révocation du syndic.

De plus tout copro a le droit de demander l'ajout d'un sujet à l'AG il n'est pas obligatoire de passer par le CS.

Le sondage auprès des copro est déjà fait, et ceux qui y ont répondu sont favorable.

Je ne veux pas déclanger d'AG extraordinaire car les frais de celle ci d'apres notre contrat de Syndic seront à la charge du demendeur, là encore pas obligatoirement le President du CS.

J'ai fait justement la déclaration des hostilités AVANT l'envoi des convocations pour être certains que ces points seront à l'ODJ.

Maintenant je fait une étude comparative pour les 3 Syndic locaux et je proposerais cette étude ainsi que les contrats aux Copro ayant répondu à l'appel de changement de Syndic.

Je suis tout à fait d'accord avec vous Henrique, tout copropriétaire a le droit de faire inscrire une question à l'ordre du jour mais vu le contexte de votre prochaine AG il est possible que le syndic ne convoquera pas de lui-même l'AG pour lui soumettre sa propre révocation.
D'autre part, si cette AG n'est pas l'AG annuelle, elle est forcément extraordinaire ou supplémentaire, et les frais seront à la charge des demandeurs ou de la copropriété.

Lorsque j'ai évoqué le président du conseil syndical, c'était pour vous informer qu'il peut, (si le syndic ne réunit pas l'AG dans les délais), le mettre en demeure de la convoquer et, (si le syndic ne fait toujours rien dans les 8 jours de la mise en demeure), le président du CS peut procéder à la convocation de l'AG.
En effet, l'AG doit être réunie avant l'expiration du mandat du syndic car il ne peut convoquer les copropriétaires que s'il est encore en fonction. Le risque est que, s'il pressent qu'il ne sera pas réélu, il peut négliger de convoquer l'AG dans les temps. Dans ce cas de figure,vous vous retrouveriez sans syndic et vous risquez d'avoir un syndic judiciaire nommé par le président du tribunal de GI car les copropriétaires ne peuvent se réunir de leur propre initiative pour désigner un nouveau syndic.

Je vous souhaite une bonne après midi, sans stress..

par admin Mer 19 Nov - 16:57

Il y a 2 AG obligatoire par ans il me semble, la premiere AG de l'année est plannifié début d'année 2009 confirmé par LaSit. C'est lors de cette AG, non exceptionnelle, que je souhaites avec le soutient d'autre copro, révoquer le mandat en cours. Si cette AG n'as pas lieue dans les temps ca ne donnera que de l'eau à notre moulin, et au même titre que
la non execution plein du mandat (non entretient par exemple) nous serions nous copro en droit de réclamer le remboursement de la rémunération percu par le Syndic sortant.

Mais je me trompe peut etre ?

Merci en tout cas pour vos précieuses précisions. Surtout celle
concernant l'expiration, mm si elle me semble pas concerner notre cas

Bonne am également

Henrique

par bastiancontrari04 Mer 19 Nov - 17:15

Henrique a écrit:Il y a 2 AG obligatoire par ans il me semble, la premiere AG de l'année est plannifié début d'année 2009 confirmé par LaSit. C'est lors de cette AG, non exceptionnelle, que je souhaites avec le soutient d'autre copro, révoquer le mandat en cours. Si cette AG n'as pas lieue dans les temps ca ne donnera que de l'eau à notre moulin, et au même titre que
la non execution plein du mandat (non entretient par exemple) nous serions nous copro en droit de réclamer le remboursement de la rémunération percu par le Syndic sortant.

Mais je me trompe peut etre ?

Merci en tout cas pour vos précieuses précisions. Surtout celle
concernant l'expiration, mm si elle me semble pas concerner notre cas

Bonne am également

Henrique

Je crois qu'il n'y a qu'une AG par an (l'AG annuelle dite ordinaire). Toute AG supplémentaire est dite extraordinaire.

Pour en revenir à votre copropriété, il est préférable de ne présenter à l'AG qu'un contrat de syndic (le nouveau) à opposer à la Sit pour ne pas disperser les voix. Car la Sit est le syndic sortant, il ne faut pas l'oublier. Plus vous avez de candidats à proposer, plus le risque est grand de n'avoir aucun syndic éligible.

Bonne fin d'après midi.

par admin Mer 19 Nov - 17:28

oui, j'ai prévu de le presenter avant l'ag aux copro historie d'accorder nos violons avant l'AG.

Je vais demander une date fixe à LaSit Syndic, car ils m'ont dis que ce serais debut d'année ce qui me semble bizarre.

Au pire je financerais cette AG Exceptionnelle personnellement

Henrique

par bastiancontrari04 Mer 19 Nov - 19:21

Henrique a écrit:oui, j'ai prévu de le presenter avant l'ag aux copro historie d'accorder nos violons avant l'AG.

Je vais demander une date fixe à LaSit Syndic, car ils m'ont dis que ce serais debut d'année ce qui me semble bizarre.

Au pire je financerais cette AG Exceptionnelle personnellement

Henrique

Pourquoi prendre à votre charge les frais d'une AG ?

A partir du moment où cela concerne la copropriété, les frais s'y afférant peuvent être intégrés dans les charges administratives de gestion courante.

La dépense de l'AG exceptionnelle sera présentée lors de l'AG et devra être approuvée par le syndicat des copropriétaires.

Vous me dites que l'AG annuelle a lieu normalement début 2009. Alors pourquoi au lieu d'une révocation, n'envisagez vous pas simplement de ne pas renouveler son mandat à l'échéance surtout si vous avez un remplaçant à proposer ?

Si vous connaissez la date de fin de son contrat, il suffit de ne pas le renouveler, et vous n'avez pas à motiver votre décision. Il suffit que l'AG vote contre son renouvellement et élise un autre syndic.

le risque est moindre que dans une révocation car si le syndic est tordu, il peut attaquer la copropriété pour révocation abusive et réclamer des dommages et intérêts car la révocation doit être justifiée par un motif grave et légitime. Réunissez donc des preuves de sa négligence. Mais si vous n'avez pas accumulé des preuves écrites et les écrits adressés au syndic en LRAR ...Je partage votre avis sur la Sit quant à ses carences de mandataire et au non respect de ses responsabilités mais j'imagine qu'elle doit avoir une armada de juristes qui trouveront le détail qui tue.

Pour le non-renouvellement de mandat :

LRAR au syndic la Sit pour exiger que soit inscrites à l'ordre du jour (au moins un mois avant la date présumée de l'AG donc dès à présent) les questions suivantes : renouvellement du mandat de la Sit, ou élection d'un nouveau syndic (cabinet X) (et y adjoindre le projet de contrat de ce nouveau syndic pour approbation en AG).

L'AG doit se tenir avant l'expiration du mandat du syndic en place et les convocations à l'AG aussi car s'il n'est plus mandaté, il ne peut plus convoquer une 2ème AG.

N'oubliez pas de faire voter l'assemblée sur chaque candidature, l'une après l'autre, à la majorité de l'article 25 (par ex 501/1000 de voix "pour").

a) Si aucun n'obtient cette majorité mais au moins 1/3 des tantièmes (334/1000) de tous les copropriétaires, la candidature de ce dernier peut être soumise à un second vote lors de cette même assemblée à la majorité simple de l'article 24 (soit la majorité des présents ou représentés au cours de cette AG) .

b) Mais si les 334/1000 n'ont pas été atteints, une 2ème AG doit être convoquée dans les 3 mois et la décision pourra être prise à la majorité simple de l'article 24 lors de cette deuxième AG.

Exemple : soit une copropriété composée de 20 copropriétaires ; à l'AG, 6 copropriétaires sont présents + 4 représentés dont le total des tantièmes des 10 représente 410/1000, et 10 absents représentant 590/1000 : les voix "pour" représentent 190/1000, les voix "contre" représentent 170/1000 et les abstentionnistes représentent 50/1000. le nombre des "pour" étant supérieur au nombre des "contre", la décision est adoptée.

c) Par contre si la décision a recueilli plus de 501/1000 de voix "contre", la décision est rejetée et un 2ème vote à la simple majorité n'est pas possible.

Tout ce que je vous écrit, je ne l'ai pas inventé, je l'ai lu... il fallait bien face à la Sit. Je ne suis pas juriste mais comme beaucoup de personnes je n'aime pas être pris pour un imbécile, alors j'ai retroussé mes manches et je me mobilise en achetant des livres, en allant sur le net et en envisageant très prochainement d'adhérer à l'ARC.

J'aurais préféré profité pleinement de ma retraite plutôt que de me plonger dans ces lectures, mais ... mes enfants me disent que cela fait travailler mes neurones. Donc, grâce à Piera-la Sit je reste jeune ...merci la Sit !

Bonne chance et bonne soirée.

Et à bientôt peut-être sur le net.

par admin Mer 19 Nov - 19:31

J'ai procédé dans l'ordre qui me paraissait logique en fonction des réponses obtenue.

L'AG anniversaire est normalement prévu pour chaque mois de Septembre. Je n'ai pas eu l'occasion de m'occuper de la non reconduction du mandat l'an passé.

J'ai demandé à LaSit la date de la prochaine AG pour ma résidence et ils m'ont répondu début 2009, prenant acte de cette réponse j'ai fait ajouter à l'odre du jour les sujet dont nous conversons ici.

Entre temps j'ai obtenu des éléments factuels que je ne citerais pas ici, et j'en attends d'autre. une fois ces éléments recu et validé par mon avocat je suivrais votre conseil et demanderais une AG extraordinaire au frais de la copro pour débouloner lasit.

Ma motivation principal étant que la résidence soit entretenue

Henrique

par nrichard Mer 19 Nov - 21:50

Bonsoir,

oui je confirme 1 AG ordinaire par exercice comptable (1an).
si AG en 2009, vous pouvez mettre le point à l'OdJ (attention faire parvenir votre demande par LR/AR par sécurité ,le faire rapidement pour ne pas être pris trop tard).
informez le C syndical de votre démarche.
essayer de faire aligner votre nouveau syndic sur des tarifs indentique voir un petit peu plus bas que ceux de lasit. car vous aurez encore plus de monde avec vous si l'effet "porte-monnaie" est de votre coté!
compter les tantièmes des personnes qui vous ont répondu et faite le petit calcul de bastiancontrari04.

bonne chance.

par bastiancontrari04 Mer 19 Nov - 22:22

nrichard a écrit:Bonsoir,

oui je confirme 1 AG ordinaire par exercice comptable (1an).
si AG en 2009, vous pouvez mettre le point à l'OdJ (attention faire parvenir votre demande par LR/AR par sécurité ,le faire rapidement pour ne pas être pris trop tard).
informez le C syndical de votre démarche.
essayer de faire aligner votre nouveau syndic sur des tarifs indentique voir un petit peu plus bas que ceux de lasit. car vous aurez encore plus de monde avec vous si l'effet "porte-monnaie" est de votre coté!
compter les tantièmes des personnes qui vous ont répondu et faite le petit calcul de bastiancontrari04.

bonne chance.

Pour notre part, nous avons trouvé un syndic avec des honoraires bien inférieurs à ceux de la Sit. En effet la Sit nous demandait 140 euros HT par lot. Nous avons obtenu 100 euros HT par lot avec des prestations supplémentaires à celles que nous offrait la Sit.

par lili Mer 19 Nov - 23:01

bonsoir,

Je viens de m'apercevoir qu'à la dernière assemblée générale de ma copro soit en décembre 2007 la sit a inscrit dans le procés verbal la prochaine AG en juin 2009!!!
Est ce légal? Il me semblait que les AG doivent avoir lieu au moins une fois par an!
Hors, dans mon cas les AG ont lieu tous les 18 mois!
Lors de cette même AG le conseil syndical avait demandé cette AG en septembre 2008!!!
Point positif: Du temps en plus pour trouver un autre syndic!!!!

par admin Mer 19 Nov - 23:24

Merci a vous tous pour vos conseil, par contre vu le taux de réponse et le taux d'abstinence aux ag je pense qu'il n'est pas forcément nécessaire d'avoir tout le monde car plus nous serons nombreux plus le risque de ne pas etre d'accord sera grand

par bastiancontrari04 Ven 21 Nov - 21:08

lili a écrit:bonsoir,

Je viens de m'apercevoir qu'à la dernière assemblée générale de ma copro soit en décembre 2007 la sit a inscrit dans le procés verbal la prochaine AG en juin 2009!!!
Est ce légal? Il me semblait que les AG doivent avoir lieu au moins une fois par an!
Hors, dans mon cas les AG ont lieu tous les 18 mois!
Lors de cette même AG le conseil syndical avait demandé cette AG en septembre 2008!!!
Point positif: Du temps en plus pour trouver un autre syndic!!!!

Bonsoir lili,

Je prends connaissance de votre courriel.

Chez nous également la Sit nous a réuni au bout de 18 mois. A mes demandes d'explications, voici ce que le syndic m'a répondu :

Un an d'exercice comptable + 6 mois pendant lesquels le syndic a pour mission d'administrer la copropriété et clôturer l'exercice comptable, vérifier les comptes avec le conseil syndical et convoquer une nouvelle AG.

En fait, si la Sit faisait son boulot en temps et en heures, un mois serait suffisant pour clôturer le tout et donc, par exemple, si une AG avait lieu le 30 juin 2007, le mandat suivant devrait courir du 1er juillet 2007 au 30 juin 2008 (un an d'exercice comptable) + un mois pour clôturer les comptes. L'AG suivante pourrait être fixée au 30 juillet 2008 soit 13 mois et non pas 18 mois.

Dans votre cas, il ne me semble pas possible de demander une AG (en septembre 2008) soit 2 mois avant la fin de l'exercice qui prendra fin en décembre 2008; mais il me semble logique d'exiger que l'AG ait lieu dans le mois qui suit la fin de l'exercice comptable soit entre le 1er janvier et le 31 janvier 2009.

Chaque année, cela reculerait l'AG annuelle d'un mois mais pas de 6mois.

Mais il n'empèche que le fonctionnement de la Sit ne me semble pas logique...

J'espère vous avoir aidée.

Bonne soirée.

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révoquer le syndic en cours de mandat peut se révéler difficile

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AG annuel?

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